Sky Rise 繁华里

楼盘优点：

1、交通情况理想

在曼谷，房子附近有没有轨道交通？距离轨交多远？几乎会对于增值和租赁产生决定性的影响。

碧桂园宣传：繁华里项目距离BTS线的Punnawithi站，只需要300米，非常舒适的距离。

 

往北坐2站就是充满了大量生活超市的on nut，5站就能到达顶级富人区通罗，6站到达蓬蓬贵妇商圈，到四面佛只需要10站，不用换乘，而且曼谷的轨道交通站与站之间距离很近，一般只有1公里的样子，到Siam商圈、四面佛只需要20分钟。

只要是守着这条主干线，去哪都方便。开发商的图其实画的容易误解，实际上punnawithi站并不是最后的几站，在这站之后，还有12站都已经通车，punnawithi属于素坤逸线的正中间。

但耿直的局长，还是得说句公道话，大多数朋友关注我，就是想听我说点真话的，咱初心不能变。国内开发商在宣传的时候，有些数字会多少注一点水分，最常见的就是到轨道交通的距离，这次也被美化了一点。

负责任的说，从punnawithi站步行到繁华里要500米，这是实际距离。网络上也有人说走BTS的空中连廊，“超级方便，近了不少”之类的措辞，我估计可能这批人都没实际到过现场。

如上图，各位也仔细看，实际上正大集团的超级综合体whizdom 101和繁华里是平齐的位置，分列路的两侧，可人家东侧那边有连廊接上，西侧也就是繁华里这边没有下去的楼梯，只能继续往南走，我划红线的这一块，相当于需要多走的路。

但局长认为，如果说不走空中连廊，实际距离500米，单纯走正常的路面，这个距离也算是很具备竞争优势了。

局长分析，待到交房时，碧桂园这么大的手笔，和BTS集团、正大集团谈一谈，额外开一个口，完全不成问题，因此实际距离500米，走连廊到家的可能性非常大。如此来一来，风吹日晒雨淋的问题又没有了，依然是很有竞争力。

从繁华里到素万那普机场，车程22分钟，出租车300多泰铢。到EEC东部经济走廊版块，开车只需要5-8分钟，天铁只需要两站就到Bangna。

 

如果用于出租的话，其实这个片区的租客，会主要是IT产业工作者，这里本身就是曼谷硅谷最核心的位置，互联网、通信行业的人很多，预计会带动2万个就业岗位，都是潜在租客。

即便如此，局长也希望再和大家说说繁华里到各大CBD的距离，去曼谷现在最核心的CBD阿索是最方便的，天铁7站，无需换乘，16分钟就能到。

到Rama 9的路口，不堵车的话最快20分钟。到老CBD斯隆沙吞，最快14分钟就能到，对于上班族来讲是比较舒服的距离。

2、素坤逸沿线，有产业利好

咱们中国同胞，曼谷买房很认可素坤逸。现在的素坤逸核心板块，单价早已20万泰铢以上。

多数的投资客，都把目光转移到了素坤逸的延伸区域，也就是从on nut站往后的这些片区，这里虽然不算市中心，但也是真正曼谷CITY的一部分，确切讲属于近郊。

素坤逸富人区已经饱和，很多住房需求开始外溢，受到最多利好的正是punnawithi附近的这几站。

而且靠近EEC经济走廊计划，巴育政府继续坐庄，政策得以延续，前景广阔。可以说Bangna区域的利好，是完全能够辐射到繁华里所在的位置。

繁华里的前景，可绝对不是靠旁边区域的规划来支撑门面的，punnawithi区域本身也是相当有料，货真价实，一点都不虚的那种。

总结来说，繁华里所在的位置，底子本来就很好，加之邻居非常给力，自己也极为争气。

现在的punnawithi国际化程度已经明显提升了好几个档次，其中相当一部分原因是正大集团的101超级综合体，外国人多了起来，泰国本地人也基本都是新贵阶层，往往是年轻的科技精英、IT创业者，区域整体年轻人多，很有活力。

国际化这一点，是其他的近郊区无法相比的，海外买房还得是本地人认可，外国人也愿意来的这种地段，堪称双保险。

那这个正大集团101综合体有什么魅力呢，为什么是硅谷呢？

首先，这是泰国第一民营企业正大集团在2018年底完工的综合体，耗资300亿泰铢，于69000㎡土地上打造泰国首个也是唯一一个包含生活、办公以及社交于三大功能于一体的综合体，包含三栋住宅公寓楼，以及20万方的商业，包括13万方的零售及7万方的办公。

这里也是东南亚最大、泰国唯一一个数字产业创新中心

punnawithi区是泰国政府4.0经济规划下的数码和电子商务新区 ，True Digital Park、正大集团创新中心、世界第二个亚洲第一个谷歌学院、数字技术和创新的研究中心Ture数码学院、wework共享办公、创业孵化器。

除了泰国电信巨头True、Google等知名企业，Amazon亚马逊和华为也入驻了，据说苹果也准备入驻。

有产业依托，附近有刚需，才是房价最好的保证，高智、高知人群会极大的巩固区域市场，类似北京当年的中关村、望京，现在的西北旺。

101综合体中，还带有一个商场，叫做The third place，不仅是曼谷罕见的24小时购物街区，还得了几个建筑设计奖项，环境很是不错，和繁华里小区一路之隔。

印象中不少于40家餐饮店铺，餐厅也都比较小资，口味很国际化，本地的、日韩的、中式的比如酸菜鱼、港式火锅、北方菜全都有。

不仅有餐厅，中间的一大块区域，还有各种平价小吃，类似大时代美食广场那种。

吃吃喝喝是不用愁了，自己想要下厨咋办呢？商场楼下就是Tops超市，曼谷旗舰店，很大，东西齐全。

3、周边配套实用

 

这个综合体背后是101巷，遍布了多家小餐厅，有很多欧美人士的餐饮在这边，有两家出名的汉堡店，价格不低，但有特色。

还有几个环境不错，价格亲民的小酒馆，有足球主题的，还有拳击主题的，挺有趣，值得体验。

卖菜的，卖水果的小店、烤鱼的、烤虾的、做冬阴功沙拉的、卖泰式盒饭的小摊都在这块集中。

楼盘大门的楼下就是一家711，方便了不少，在曼谷生活真的少不了。

在繁华里北侧，隔一条巷子，距离不到100米，有5家本地的小餐馆，出租的话，这也是房源的加分项。接地气儿的东西也有，讲究一点的也有，百花齐放，雅俗共赏。

天铁往后一站是Udomsuk，实际上走过去也不远，算是一个很宝藏的地段，但很可惜，大部分的客户朋友都不知道，甚至大部分中介都没好好在这片转过。

沿着udomsuk路，路北侧起码长达300米全都是小商小贩，芒果糯米饭可好吃啦。价格起码要比素坤逸核心地段要便宜三分之一，做个马杀鸡的话60分钟150泰铢，还是路边的店。这边还有一个本地市场，来买海鲜是非常好滴。路边还有一家Makro超市，买食材最便宜的地方。

 

在乌冬索地铁站，还有一个超大的福利，就是免费的接驳巴士全在这，都是去哪的呢？

central bangna商场、Mega Bangna商场（单体最大，但是游客很少知道）、宜家、尚泰奥特莱斯，这几个大商场，女性朋友们真是妥妥的逛几天。

从繁华里项目到这些地方，完全可以不花钱蹭空调车过去。走到地铁站的话，绕远，真不如干脆走过来了，别问局长为啥对于购物逛街这么了解，都是血泪史。

Bangkok Mall（号称是亚洲最大的商场）已经在建，包含主题乐园、水上乐园、展览馆等等。即使我们算实际距离，也就是1.6公里而已，天气凉快点的话，走空中的连廊，理论上也可以直接走过来！这又将是对周边购物生活的又一次升级！

附近的学校，有中低档次的，也算是国际学校，学费一年2-3万人民币的那种，家门口300多米。高段位的也有，直线距离2公里，顶尖美式伯克利。直线距离2.5公里，顶尖英式Patana，全方位的教育资源，妥妥的学区房级别。

坦诚的讲，附近5公里以内确实没啥好医院，甚至医院都很少，但即使周边有医院你也不会去的，肯定会去市中心那几家好的医院。

医院这块无伤大雅，不能算硬伤，这在曼谷很常见。对租客而言，普遍年轻人居多，大部分都不care旁边是否有医院的。

4、价格还挺实惠

我们把范围扩大到相邻的几站，均价确实够16万泰铢了， 而幸福里均价只有12万泰铢。

再看看punnawithi同区域的楼盘，这样更具备参考价值，

其中whizdom 101和line 101均已经售罄，前段时间line 101疫情促销现房尾盘清仓价，10楼的差房源也要将近14万泰铢了。

目前只有whizdom 101有二手房，均价起码要在16万泰铢左右。

 

pravicy S101是一个矮层项目，均价起码也要到12.5万泰铢了。

如此一看，繁华里的价格还算是可以的，经得住推敲。

但局长在这也还是说句公道话，whizdom 101的地段优势更大，是唯一和商场、办公楼在一起的楼盘，楼下就是这些配套，品质也更高级，密度也要低一些。现在回头看，实际上定价也不算贵了，所有利好都真正的兑现了。

一般而言，大期房的定价，都是会参考几年后交房时候的价格，但碧桂园的这个盘，很明显没有透支太多的未来，从这个角度看，定价就更低了。

而且首付并没有跟随主流市场的30%，只需要25%，尾款2024年二季度一次性缴纳即可，又降低了一点门槛，我们就按照均价12万，28平米来计算，全款336万，汇率按照4.5的话，就是74.6万人民币，首付18.6万，就能买到一个中等房源。

目前有几套促销房源，VVIP价格，不到10万泰铢，要的抓紧，机会转瞬即逝。

能刷卡的项目之前也有，但繁华里是免除购买外汇证明的费用，也不收取刷卡费，这就很难得了，至少相当于节省了1.5%，您不用换汇购汇，也省了手续费和外汇额度，支付手段简约多了。

买这种大体量，多期的楼盘，越早买，越划算，越赚钱。开发商把第一栋定价低，也有这个考虑，毕竟还有6栋呢，刚开始这个调不能起太高，每期都会有调价的。

5、熟悉了曼谷市场的碧桂园，升级后的产品

开发商的名字是：Risland，2017年在香港成立，实际上主要股东就是中国大陆连续多年稳居前三的房企碧桂园，也长时间保持了“宇宙第一房企”的称号。

Risland在2018年与Artisan Ratchada一起在泰国启动了第一个项目，已经售罄。后来陆续有Serene Rama 2、Cloud Thonglor-Phetchaburi、The Lavin phetkasem、CLOUD RESIDENCES SKV23、The Lavin Ramkhamhaeng。

繁华里，是碧桂园在泰国的第七个项目。即使是在对泰国市场不是充分了解的情况下，开盘较早的前四个盘，也至少都去化了一半以上。

开篇提到了中国开发商出海，水土不服的问题，但碧桂园的做法就比较聪明，他们与本地开发商合作，双品牌，这样本地份额的去化也就容易多了。

繁华里，完全借鉴了之前楼盘的经验，户型设计也考到到了本地的习惯，已经做了足够的本土化。

地段而言，位置要比碧桂园前几天开盘的The Lavin Ramkhamhaeng好太多了，那个盘性价比低，地段也没优势。

碧桂园的规模也是泰国开发商无法相比的，每次出手都不小，买地更是舍得花钱，他们在曼谷的楼盘，目前都是地标性质的，太没特点的盘，也懒得做。而且也有过豪宅盘的开发经验了，这也会极大的保证繁华里项目的策划设计。

碧桂园是海外捞金的国内房企中，跑得最快最远的，海外多个国家都有项目，尤其是马来西亚的森林城市。局长也曾问过开发商的人，怎么没跟风去柬埔寨割韭菜呢？

金边和西港土地便宜，容积率可以做到50，很有得赚，他们观点也很现实。“卖得动，才能谈赚多少钱。” 在柬埔寨开发，理论上收益确实极高，但卖不动，在曼谷开发手续麻烦，要求多，赚的少，但是真能去化，而且本地人会买，柬埔寨只有中国人。

不管怎么样，碧桂园依然是“宇宙第一房企”，他们会继续深耕泰国曼谷，早期项目可能会出现不了解市场的问题，但如今这是第七个盘，经验充足。实际来看，只从施工质量来说，第一个盘其实也还不错。

6、设计大师操刀

 

这7栋公寓大楼交房后，势必要与whizdom 101综合体分庭抗礼，妥妥的区域地标。

不仅是楼栋多，玻面弧形外立面的造型也很亮眼。一期的四栋，分别49 + 48 + 48 + 46层，在同一水平线，相互无遮挡，都是西北和东南的朝向。

对面就是whzidom 综合体，附近都是本地别墅民宅为主，前后都不会构成遮挡。西北视野就是看素坤逸核心区的角度，高层一点的房源还可以看到湄南河以及曼谷城市绿肺，一大片绿地，很养眼。

以往碧桂园是不太注重设计元素的，但是这个盘，请到了泰国极具分量的设计大师Duangrit坐镇，东南亚的多个地标建筑，都是出自他们团队，素万那普机场、EM贵妇商场属于代表作。

 

不花点心思，碧桂园也怕本地人不买账。曼谷一般公寓的车位就是30%的水平，越高端配比越高，这个盘整体车位达到了47%左右，同等价格来说这个表现算是很好了，也做到了人车分流。

繁华里还配备了5000平米的绿化，倡导“度假式生活”，小区大门口自带一栋6层的自持办公楼，可租面积达到13600平米，未来也会开放共享办公场所，迎合了本区域科技创业的氛围，而且和小区互不打扰。

这样就特别方便那种自由职业的朋友，通过电脑就可以赚钱，一边度假一遍工作，甚至还能和东南亚顶尖的IT技术者交流经验，增强了国际化视野。

 

一期，也就是上图中左边这四栋，还配置了50米的大泳池，280平米的家庭休闲区、430平米健身房、室外运动区、儿童区以及其他共享空间，每一栋都是单独的酒店式大堂。

碧桂园的海外市场，很明显是要重点面向华人群体，但肯定不仅仅是大陆人，香港、台湾、新加坡也是主要群体。一个细节就能看出来，他们马来西亚的森林城市，竟然在菲律宾都有专门展厅，也卖给菲律宾人，还是相对国际化的，但局长推测，至少海外份额的一半，也就是整个楼盘的25%，都会是大陆人。

这样的好处就是热闹不孤单，尤其是对于养老人群来说，本就异国他乡，接受能力差，语言也不太行，经常看到同胞，会踏实很多。宝妈家庭，准备带孩子来上学的，也应该重点关注，这种住宅宝妈家庭多，有个伴，能交流经验，晚上都出来遛娃了，并且繁华里本就靠近多个国际学校，可选择空间来说是非常大的。

根据以往经验，这种楼盘基本都会带一些商业，往往是华人福利，小超市、中式餐馆为主。目前来看，繁华里确实配置了600平米商业，基本是可以判定如此了，这种商铺都是极为抢手的，本地华人朋友可能已经提前敲定了。

对于老年人来说，在异国坐车其实不是很便利，天气凉爽的傍晚，1-1.5公里的距离，遛弯是完全可行的，所以我上文才说了附近那么多的利好配套，步行可以到达，都是为这部分人着想的，买给父母也很稳妥，坐高铁就能到曼谷，永久产权，世代传承。

7、精装交付，用料品牌档次也不低

电源类产品用的是施耐德，科勒全套卫浴、三星智能门锁、大金空调、定制衣柜、Teka全套厨具以及嵌入式厨房电器。

交付的水平是铁定强于国内精装修的，无公摊，得房率100%，所有房间都是大面积的玻璃窗，近乎于落地。

施工标准完全按照泰国的，工程技术人员都是本地建筑公司的，工人也是泰国的，质量问题无须担心。

28平米的大开间，做到了封闭式厨房，考虑到了中国家庭的需要，而且厨房直通阳台，有利于通风。买给父母或者自己度假的话，可以优先考虑这个户型，占用资金少。

想要正规一居室的，可以考虑35平米，户型方正，客厅带阳台。人员多一点的家庭，可以考虑45和55的两居，都是双面采光。

纯自住，追求大面积平层体验的，可以考虑90平米大三居，适合长期在曼谷的人。

首先这种面积的公寓就少，而且功能性还这么好，极致面宽＋双面采光，视野和采光都是杠杠滴，在国内想买到这种户型，得多少钱？

下图是G栋的楼层平面图