Cobe Rama9

项目基本情况
 

开发商：泰国知名上市房企-SC地产，他信家族旗下

交房时间：2025年Q4

项目位置：双轨交汇，项目位于韩国驻泰国大使馆旁边，距离MRT蓝色线泰国文化中心站仅1.3km‍

项目占地：COBE Ratchada - Rama9是曼谷少有的大社区商业综合体，占地19200平方米，共9栋公寓1612户，ABCDEFHI每栋高27层，G栋29层。

项目配套：还有两栋停车楼，还有6栋独立的商业综合体。

停车位：停车位配比46%，同时提供项目到地铁站的接驳车

室内净高：2.7米

项目户型：

开间：23-28 平方米

一房：30-34平方米

大一房：35-40平方米

两房：50-72 平方米

三房：106平方米

交房标准：精装（含天地壁、厨卫、潜入式油烟机和电磁炉）

预售时间：2023年6月24-25号

起步价仅为239万铢!

项目周边配套

01.交通设施

Cobe就位于rama9区蓝色线、泰国文化中心站旁边1.3公里，蓝色线是曼谷唯一的环线，我们把它称为曼谷的“一环”。

曼谷目前所有的轨道都跟蓝色线有交汇站，很多地铁线的始发站也都在蓝色线上。泰国文化中心站就是rama9的上一站，也是即将贯通的橙色线的始发站。橙色线目前已经完成95%，预计年底竣工通车。

今年曼谷通车了两条地铁线：一个是上个月通车的黄色线

另一条就是项目旁边的橙色线：

需要注意的是项目汇入的主干道---拉差达大道，它是纵观曼谷南北，和东西走向的素坤逸路是曼谷最重要的两条主干道。

项目往南可以直接进入素坤逸主干道，往北进入ladprao--拉抛，往东可以汇入rama9路直达苏皖那普机场。

02.购物设施

Cobe的购物设施非常齐全，步行至地铁站就有商场，超市，24小时商业街，最重要的是这三家设施汇合在一起，组成一个非常庞大的购物中心区，具体看图：

BigC超市：

曼谷最大的生活超市之一，上下两层，单层面积面积差不多有3000平米，有点类似于沃尔玛超市，生活品类非常齐全，但是比沃尔玛更大更丰富，从日常衣食住行到家具家电都有。

还有非常大的区域是专门提供熟食便当等，泰国人不爱做饭，很多人就直接在这里买便当解决午饭。

除了超市还有肯德基必胜客这样的堂食餐饮店铺，还有烘焙店，服装店，电信营业厅，银行营业厅等，可以说BigC是一个非常完善的生活超市。

Homepro：

号称泰国小宜家，泰国本地最大的家具城，有BigC的地方就有homepro，他们两个基本是捆绑经营，虽然他们的股东并不相同。

大家都知道曼谷只有一个宜家，而且是在距离市区非常远的mega购物中心，homepro则是规模较小，但是分布很广，全曼谷有20家左右homepro，所以这也是本地人非常喜欢去逛的一家家具城，里面同样也销售家具家电。

他的品类同样很全，从小的桌子板凳，到床架、床垫到浴缸、防盗门、防盗锁等等，还有很多业主要去采购的窗帘、地毯也是应有尽有，除了选择性没有宜家那么多外，品类几乎是齐全的。

Esplanade 商场：

这是一个很出名的商场，因为曼谷最著名的火车夜市就在他的后面（现在火车夜市已经搬迁至rama9站），以前大家去火车夜市都是定位到这个商场。

大家在网上能看到的很多俯瞰火车夜市的照片就是在这个商场的停车楼往下拍的。

整个商场大概是7层楼高，规模很大，但也是一个很接地气的商场。这里你买不到gucci和paranda，但是可以买本土的品牌的服装，性价比非常好。

各种餐饮店、美甲店、健身房，六楼和七楼还有一些教育机构，维灿以前泰语就是在这里的一家补习机构学习的哦！商场门口还经常有水果摊，晚上下班经过这里就能买到150泰铢一公斤的榴莲，几块钱一斤的山竹等等。

如果你是个游客，你可能觉得这里不如siam pargon高端，但是你如果定居在这里，你会发现这里其实是个宝藏商场。

The street购物中心:

这里紧挨着bigC超市，是一个两层的购物中心，特点是他是一家24小时营业的商场，人气也很旺。

the street几乎不卖服装之类的，就是餐饮店和咖啡厅，晚上的时候商场门口就是一个大夜市，吃的东西价格很便宜，来这里逛得基本都是本地人！

商场二楼有一个儿童游乐场，一楼有一块区域是美食广场，有很多的餐饮档口，很适合不做饭在外面解决吃饭问题的家庭。

Rama9商圈：

从项目走到文化中心站，坐一个地铁站就可以到达rama9站。

这里有地标商场—尚泰百货，规模完全不输给一个万达广场，在曼谷有尚泰百货的地方就是区域中心，走出曼谷，有尚泰百货的地方就是城市中心了，芭提雅的尚泰就是芭提雅中心海滩，清迈的尚泰百货就是清迈最大的商圈，普吉岛的尚泰百货也是普吉岛最大的商圈。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

有家庭仓储式超市—tesco易初莲花超市，他跟bigC一样，也是家庭仓储式超市，中文名易初莲花中易初是泰国首富谢国民的父亲，所以这是正大集团旗下的超市，规模也很大。

有号称曼谷最大的电子城—fortune town，号称曼谷“中关村”，如果你想买一个电子产品，那你一定要来这里，选择性多，还便宜，尤其是来自中国的国产品牌，都可以买得到，有一年我们想买个小米电子秤，最后就在这里买到了，小米的官方授权店！

有火车夜市—joddfairs乔德夜市，这个之前我们说过，是曼谷老火车夜市搬过来的，如果你来曼谷只能去逛一个夜市，那一定就是乔德夜市，网红的水果西施，火山排骨，泰式生腌都在这里，人气最旺，美食最多，交通最方便!

编辑

03.国际学校

项目周围3公里以内有4家泰国排名前十的国际学校，顶级的学区资源。

Kis国际学校：

距离项目1.5公里，泰国前十国际学校之一。

KIS（分别代表 knowledge Inspiration Spirit）国际学校成立于1998年，校区位于曼谷，招收从幼儿园到高中阶段的孩子，典型美式国际学校，是泰国仅有的5家全年级IB学校之一（分别是Patana，ISB，丽晶regent，Ruamrudee和今天说的KIS）

丽晶国际学校regent：

距离项目1.8公里，泰国前十国际学校之一。

成立于1999年，东南亚知名的国际学校，是北英格兰优质国际教育机构的全球成员之一。泰国5所全年级IB课程教学学校之一，Regent‘s曼谷国际学校是一家集走读与寄宿于一体的一流国际学校，师资力量中80%来自英国，其余来自美国，澳大利亚和新西兰。

2021年学校IBDP平均成绩为37.1，通过率100%，62.5%学生IBDP成绩达到35分以上，26.1%学生IBDP成绩达到40分以上，目前从丽晶国际学校毕业的学生，已分布全球名校。

新加坡国际学校SISB：

距离项目2.7公里，泰国前十国际学校之一

泰国新加坡国际学校（SISB）创建于 2001 年，是泰国第一所采用新加坡课程作为教学基础的国际学校，新加坡教育被公认为世界上最好的教育系统之一。

新加坡教育体系的亮点在于其学术强度，尤其是数学和科学，此外新加坡教育的另一个亮点是双语学习（英语和中文）。在泰国，学生同时学习中，英，泰三种语言，这使得新加坡教育对比其他只学习一两种语言的课程更有语言优势。

它也是很多华人家庭首选的国际学校，因为出国读书让家长最为焦虑的一件事不是英语，而是中文环境，在泰国是没有中文环境的，孩子每天跟家长所处的时间远远不及学校的时间，长此以往，导致很多孩子不太愿意说中文，而新加坡国际学校良好的中文环境很好的解决了这个问题。

Shrewsbury曼谷国际学校：

距离项目3公里，泰国前十大国际学校之一

大名鼎鼎的英国九大公学，其中有两所在泰国设立分校，除了哈罗公学，另一所就是Shrewsbury。

曼谷什鲁斯伯里国际学校是一所男女混合走读制私立国际学校，招收3-18周岁学生，该学校是Shrewsbury唯一一所海外分校！曼谷什鲁斯伯里国际学校无疑是泰国最顶级的国际学校了，该集团于 1552 年由英国皇室特许创建，是英国历史最悠久的私立学校之一！

而曼谷和香港的 Shrewsbury 是目前为止唯二的海外分校，所有的任课老师全都来自于英国本土，大部分拥有硕士以上学历。

项目详细介绍

01.项目规划

02.户型图

平面图

03.样板间

Studio样板间实拍

一房样板间实拍

一房plus样板间实拍

四、购买流程

COBE RATCHADA-RAMA9

选房后缴纳5万泰铢定金，可以转人民币给中介，中介代付5万泰铢给开发商

业主提供详细信息，包含护照，地址，电话，邮箱等，开发商拿到后开具预订单

预定完成后业主在两个星期内完成首付，为总价的20%给开发商，转账后提供转账地段

开发商收到收付款后开具收据，并且出具购房合同，合同以邮寄的形式给业主，完成签约

签约完成买卖双方各保留一份合同，前期购房流程完成

到2025年第四季度交房前开发商以各种形式通知业主，先验房，确认房间没问题后，业主支付尾款并配合开发商过户，过户一般在支付尾款后一个星期内完成。

五、项目优势分析

COBE RATCHADA-RAMA9

1.双轨交汇

在曼谷这样一个重度依赖地铁出行的城市，双轨交汇的站点都是大的交通枢纽，而且往往都是区域核心。

比如蓝色线和绿色线交汇的Asoke站，我们称之为曼谷最大的交通枢纽，绿色线和深绿色线交汇的siam站，曼谷中心点。

而泰国文化中心站是蓝色线和橙色线的交汇处，越是橙色线的始发站，

从这里往南1个站就是rama9站新的金融中心

往南3站就可以到Asoke站（曼谷最大交通枢纽）

往往北4站就可以到lanprao站（是蓝色线和黄色线的交汇站）

往北5站就可以到怕风游艇站,北部最大的交通枢纽，这里更是黄色线的始发站。

往东可以到蓝康恒区域，这里是本地人住宅区，也是曼谷的大学城区。

所以文化中心站的地段非常好。

2.极具性价比

用10万左右单价买进Rama9的地段，这几年曼谷最热门的投资区域就是素坤逸和rama9。

相比较而言，素坤逸更加成熟，所以房价更高，素坤逸核心区单价25万以上很正常，rmaa9因为核心的地段，政府的重点扶持，中资企业的大局进入，房价便宜都让这里变成了一片热土，现在rama9站附近的公寓单价十六七万很正常。

泰国文化中心也属于rama9区，距离rama9站只有一站路，项目距离泰国文化中心站1.3公里，到rama9站2公里，这个地段单价10万，是没有别的选择的。

3.配套设施很好

从项目走到泰国文化中心地铁站，一公里以内就有BigC超市，商场和24小时商业街。

走两公里就是rama9商圈，有尚泰百货和易初莲花超市，更有曼谷最热门的乔德夜市，rama9除了购物更有众多写字楼，尤其是中资公司多，这都提供了强大的租赁需求。

项目周边3公里有4家泰国排名前十的国际学校，妥妥的学区房，这样的配套确实很好，尤其是对于陪读的妈妈。

还有一点需要注意的是：泰国文化中心的下一站就是辉煌站，号称华人区，除了代购就是中餐厅，想吃中餐基本都来这里，有机会大家去看看，辉煌街上光大大小小的火锅店不下十几家，不知道的还以为在国内呢。

4.大型综合体项目

大社区，密度低，项目总体规划了9栋楼，每栋是27层左右，一共是1612户，也就是平均下来每栋180户左右。

对于27层左右的公寓来说这个户数已经很少了，每层六七户，这个密度很低。

曼谷公寓正常每层二三十户，就像素坤逸豪宅区的蓬蓬—Noble39，单价20多万的公寓，每层都要十几户；rama9的铂金岛，也是市场热销楼盘之一，总共1200户，一栋楼比COBE9栋楼一个社区都要多，铂金岛每层三四十户。

在曼谷每层六七户是豪宅的标准，所以这个公寓的居住体验一定比公寓好很多的，还有6栋独立商业综合体，这都增加生活的便利性。

5.交房标准好

交房标准是不错的，说几个关键的指标，除了每层六七户，一整栋180户的低密度之外，他的室内净高2.7米，46%的停车位配比。

小区有自己的山水园林景观，熟悉曼谷房地产的朋友应该都知道，在单价10万泰铢的房子里这算是非常好的配置了，开发商还赠送全套家具。

首付比例20%不是最低，但是曼谷绝大多数的期房公寓是30%首付。

六、楼盘劣势分析

COBE RATCHADA-RAMA9

1.离地铁站超过1公里

距离地铁站1.3公里，这是最大的硬伤，我们之前也一直都说过，地铁站500米以内是最佳选择。

虽然项目资料里面宣传是750米，但是维灿亲测是1.3公里，走路的话需要十几分钟。

项目属于大社区，开发商也对外承诺有接驳车往返于项目和地铁站，我们也确信像这样的大社区大开发商一定会有接泊车，但是按照以往的经验，早晚高峰期是否够用就需要打一个问号，是花架子还是真实惠现在谁也说不准，

就像Noble39的接驳车，到现在还没有投入使用呢。

02.房源太少

大社区上面我们说了好处，反过来也存在问题，就是项目一共规划9栋，外国份额是A栋和C栋，C栋被一家投资公司拿下了，直接持有，估计不会出现在市场上。

外国份额在售的就是A栋，其余7栋属于本地名额，但是本地分能否消化这7栋就有点疑问了，后续会不会从这7栋里分出一些房源给到海外也是未可知。

按我对市场行情的了解，如果开发商不涨价，后续A栋是肯定不够外国买家包圆的，应该还有新的房源供应。

03.EIA还未通过

项目的EIA还没有通过，开发商给出的消息是今年11月下来，年底动工。

这未必就是个劣势，我也相信凭借SC这么强大的上市开发商，EIA肯定能拿到，他不会砸了自己的口碑，但是至少目前没拿到，我只是需要告知大家这个真实情况。

在泰国没有EIA就不能开工，这是泰国房地产开发最重要的审批文件，没有之一，如果对此有所顾虑也可以对这个项目谨慎一点。

04.项目还未动工

项目预计年底开工，2025年交房，也就是说交房周期两年半，两年半的周期在泰国期房不算长，曼谷正常期房交房就是两三年，四年的繁华里现在也快交房了。

当年也是很多人顾虑交房问题，但是完全还没有动工的比较少，大部分曼谷的期房都是开始打地基了才开盘，比如Aspire onnut之类的。

这个cobe是完全还没动工呢，如果要是能等到年底开发商动工，那时候大家购买心里会更踏实一点。

05.竞争压力大

这个项目我目测会火，因为只需要10万块就能上车！

rama9这个区域是目前曼谷最热门的投资区域，而rama9目前存在一个问题，就是没有期房只有现房，比如我之前说的铂金岛，单价16万泰铢，一个30平米的一居室总价480w泰铢接近100w人民币，这个总价并不低，还要一次性付款这就劝退了很多客户。

还有铂金岛对面的One9fvie，这个楼盘也很火，现房，单价要十七八万泰铢，总价更贵，也就是说现在想在rama9区域买个五六十万的房子都难，更不用说五六十万的期房。

这就导致之前被高价现房全退的客户极有可能入手这个，最近我看朋友圈内都在推荐这个，单价10万泰铢起，25平米的一居室总价50万人民币，首付20%，也就是10万人民币就能上车。

疫情后来自海外的购买力正在恢复，cobe就变成了Rama9区域在50万左右预赛的唯一选择。